Immobilien konkurrieren wieder mit anderen Geldanlagen
Immobilien gelten seit Jahrzehnten als Möglichkeit zum langfristigen Vermögensaufbau. Regelmäßige Mieteinnahmen, Sachwertcharakter und mögliche Wertsteigerungen machen sie für viele private Anleger interessant.
Doch die Rahmenbedingungen haben sich verändert.
Nach dem aktuellen Wohnungsmarktbericht von CBRE für das dritte Quartal 2026 liegt die Spitzenrendite für Wohnimmobilien in den sieben größten deutschen Immobilienmärkten bei rund 3,6 Prozent. Gleichzeitig ist die Rendite zehnjähriger deutscher Bundesanleihen auf mehr als 3,6 Prozent gestiegen.
Damit ist der Renditeabstand zwischen erstklassigen Wohnimmobilien und Bundesanleihen nahezu verschwunden.
Diese Werte lassen sich nicht unmittelbar mit der Rendite einer privat gekauften Eigentumswohnung vergleichen. Sie zeigen aber deutlich: Immobilien müssen sich wirtschaftlich wieder stärker gegen andere Anlageformen behaupten.
Mieten steigen stärker als Kaufpreise
Interessant ist derzeit vor allem die unterschiedliche Entwicklung von Mieten und Kaufpreisen.
In den von CBRE untersuchten 20 deutschen Großstädten lagen die Angebotsmieten im dritten Quartal 2026 durchschnittlich 3,6 Prozent über dem Vorjahresniveau.
Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen stiegen im gleichen Zeitraum dagegen lediglich um 2,0 Prozent.
Ein wesentlicher Grund dafür sind die Finanzierungskosten. Während Mietwohnungen vielerorts knapp bleiben, begrenzen höhere Zinsen die finanziellen Möglichkeiten potenzieller Käufer.
Für Eigentümer und Kapitalanleger ist diese Unterscheidung wichtig:
Steigende Mieten bedeuten nicht automatisch ebenso stark steigende Immobilienpreise.
Eine Immobilie kann gute und wachsende Mieteinnahmen erzielen, während ihr Marktwert über einen längeren Zeitraum nur geringfügig steigt oder stagniert.
Entscheidend ist nicht die Miete, sondern was übrig bleibt
Bei einer Kapitalanlage sollte deshalb nicht allein auf die monatliche Miete geschaut werden.
Ein vereinfachtes Beispiel:
| Kennzahl | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 140.000 € |
| Monatliche Kaltmiete | 650 € |
| Jährliche Kaltmiete | 7.800 € |
| Bruttomietrendite | 5,57 % |
| Nicht umlagefähige Kosten, beispielhaft | 150 €/Monat |
| Rendite nach diesen Kosten | ca. 4,29 % |
Auf den ersten Blick wirken 5,57 Prozent Bruttomietrendite attraktiv.
Werden beispielhaft 150 Euro monatliche nicht umlagefähige Kosten berücksichtigt, reduziert sich die Rendite auf rund 4,29 Prozent.
Und selbst dann fehlen noch weitere mögliche Belastungen wie:
- Kaufnebenkosten
- Finanzierungskosten
- mögliche Leerstandszeiten
- Instandhaltungen und Reparaturen
- zukünftige Sanierungen
- mögliche Sonderumlagen bei Eigentumswohnungen
Deshalb sollte eine Immobilie niemals ausschließlich anhand der Bruttomietrendite beurteilt werden.
Entscheidend ist, welcher wirtschaftliche Ertrag nach Kosten und Finanzierung tatsächlich verbleibt.
Höhere Zinsen können auch Chancen schaffen
Das derzeitige Marktumfeld hat für Käufer nicht nur Nachteile.
Wenn Finanzierungen teurer werden, können weniger Interessenten einen bestimmten Kaufpreis darstellen. Dadurch entsteht bei manchen Immobilien wieder mehr Verhandlungsspielraum.
Das kann insbesondere für Kapitalanleger interessant sein.
Eine Immobilie, deren Preis bei sehr niedrigen Zinsen kaum verhandelbar gewesen wäre, kann heute möglicherweise zu günstigeren Konditionen erworben werden.
Dabei sollte jedoch nicht der niedrigste Kaufpreis das Ziel sein.
Eine vermeintlich günstige Immobilie mit hohem Sanierungsbedarf, schwieriger Vermietbarkeit oder hohen laufenden Kosten kann langfristig deutlich teurer werden als ein gepflegtes Objekt mit stabilem Mietverhältnis.
Worauf Kapitalanleger 2026 achten sollten
Wer heute eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, sollte konservativ kalkulieren.
Besonders wichtig sind aus meiner Sicht folgende Punkte:
- Kaufpreis: Passt der Preis zur erzielbaren Miete und zum Zustand?
- Mietniveau: Ist die aktuelle Miete nachhaltig oder basiert die Rechnung auf optimistischen zukünftigen Steigerungen?
- Nicht umlagefähige Kosten: Welcher Teil von Hausgeld und Bewirtschaftung bleibt tatsächlich beim Eigentümer?
- Instandhaltung: Welche größeren Maßnahmen könnten in den kommenden Jahren notwendig werden?
- Finanzierung: Bleibt die Immobilie auch bei den aktuellen Zinsen wirtschaftlich tragbar?
- Vermietbarkeit: Gibt es langfristig ausreichend Nachfrage für Lage, Größe und Ausstattung?
- Energiezustand: Welche Investitionen könnten aufgrund von Heizung, Fenstern oder energetischem Zustand erforderlich werden?
Eine solide Kapitalanlage sollte möglichst nicht davon abhängig sein, dass der Immobilienpreis in wenigen Jahren deutlich steigt.
Die Rechnung sollte bereits mit den heutigen Rahmenbedingungen funktionieren.
Was bedeutet die Entwicklung für Eigentümer?
Auch für Eigentümer mit Verkaufsabsicht hat sich der Markt verändert.
Käufer betrachten heute nicht nur Lage, Wohnfläche und Ausstattung. Finanzierungskosten, energetischer Zustand und mögliche zukünftige Investitionen spielen bei der Kaufentscheidung eine immer größere Rolle.
Gerade bei vermieteten Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern gewinnt deshalb die wirtschaftliche Betrachtung an Bedeutung.
Ein Kapitalanleger fragt beispielsweise:
Welche Miete erzielt das Objekt und welcher Ertrag steht dem Kaufpreis gegenüber?
Ein hoher Angebotspreis lässt sich deshalb nicht allein mit vergangenen Preissteigerungen oder allgemein steigenden Mieten begründen.
Wer einen Verkauf plant, sollte zunächst wissen, welcher Preis unter den aktuellen Marktbedingungen tatsächlich realistisch erreichbar ist.
Eine erste Einschätzung erhalten Sie über meine Seite zur Immobilienbewertung.
Heidenheim und Aalen: Nicht der Bundesdurchschnitt entscheidet
Bundesweite Marktberichte liefern eine wichtige Orientierung. Für den Wert und die Wirtschaftlichkeit einer konkreten Immobilie sind jedoch vor allem die Bedingungen vor Ort entscheidend.
Im Raum Heidenheim, Aalen und Umgebung können sich Nachfrage, Mietniveau und Käufergruppen bereits zwischen einzelnen Gemeinden deutlich unterscheiden.
Auch innerhalb eines Ortes macht es einen großen Unterschied, ob es sich beispielsweise um eine kleine vermietete Eigentumswohnung, ein modernes Einfamilienhaus oder ein sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus handelt.
Eine gut geschnittene kleinere Wohnung kann für Kapitalanleger interessant sein, während ein Einfamilienhaus überwiegend Eigennutzer anspricht. Entsprechend unterschiedlich wird auch der Kaufpreis bewertet.
Deshalb sollte eine Immobilie immer individuell betrachtet werden.
Wer über einen Verkauf nachdenkt, findet weitere Informationen unter Immobilie verkaufen.
Aktuelle Angebote finden Sie unter Immobilien.
Fazit: Immobilien bleiben interessant – aber nicht um jeden Preis
Immobilien können auch 2026 eine attraktive Möglichkeit für den langfristigen Vermögensaufbau sein.
Das Marktumfeld verlangt jedoch eine genauere Kalkulation als in Zeiten extrem niedriger Zinsen.
Kaufpreis, Mieteinnahmen, laufende Kosten, Finanzierung und technischer Zustand müssen zusammenpassen.
Eine hohe Bruttomietrendite allein macht noch keine gute Kapitalanlage. Ebenso wenig sollte eine Investition davon abhängig sein, dass die Immobilienpreise automatisch weiter steigen.
Am Ende gilt deshalb:
Nicht jede gute Immobilie ist automatisch eine gute Kapitalanlage. Entscheidend ist, ob der Preis zum tatsächlichen wirtschaftlichen Potenzial passt.
Sie möchten eine Immobilie kaufen oder verkaufen?
Ob Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder vermietete Kapitalanlage: Eine realistische Einschätzung von Marktwert, Nachfrage und wirtschaftlichem Potenzial schafft eine bessere Grundlage für die nächste Entscheidung.
Daniel Winter Immobilien begleitet Eigentümer und Kaufinteressenten persönlich im Raum Heidenheim, Aalen und Umgebung.
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Oder informieren Sie sich über den Ablauf eines Verkaufs:
Quelle: CBRE, Deutschland Wohnungsmarkt Q3 2026, veröffentlicht am 21. Oktober 2026.
Zum Originalmarktbericht von CBRE
Hinweis: Die Beispielrechnung dient ausschließlich der Veranschaulichung und stellt keine individuelle Anlage-, Steuer- oder Finanzierungsberatung dar.